أصدرت الدائرة “41” مدنى جزئى – بمحكمة المنتزة الجزئية – حكمًا يهم ملايين الملاك والمستأجرين، باستمرار عقد الإيجار استكمالاً لمدة 59 سنة كمدة إيجار، بعد الطعن بصورية المدة الإيجارية باعتبار أن عقد الإيجار “مشاهرة” وأنه عقد إيجار قانون جديد، وذلك بإثبات تقاضى المؤجر مقدم الإيجار من المستأجر بشهادة الشهود، وكذا تشطيب المستأجر للشقة عين النزاع، وإدخال المرافق باسم المستأجر بما يفيد نية استمرار مدة العقد للمدة الطويلة، رغم ذكر مدة الإيجار فيه بالمشاهرة.

ملحوظة:

حكمت المحكمة في دعوى مورث المؤجر المحال إليه الحق في ملكية الشقة على سند انتهاء العقد لكون المدة مشاهرة، بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان، أى لرفعها قبل انتهاء المدة القانونية المتفق عليها دون ذكرها في العقد تحقيقاً للطعن بصورية المدة الإيجارية.

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 24 لسنة 2023 مدنى جزئى المنتزة، لصالح المحامى بالنقض عمرو كمال رشوان، برئاسة المستشار أحمد إسماعيل، وأمانة سر محمد عبدالحميد.

الوقائع.. المالك يقيم دعوى طرد للمستأجر من الشقة

الوقائع على ما يبين من مطالعة سائر الأوراق تتحصل في أن المدعى كان قد أقام دعواه ابتداء بموجب صحيفة موقعة من – محام – أودعت قلم كتاب محكمة شرق الإسكندرية الابتدائية، وقيدت برقم 163 لسنة 2022 مساكن الإسكندرية، وأعلنت قانونا ابتغاء الحكم بطرد المدعى عليه من العين المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ 1 سبتمبر 2000 وتسليمها له خالية، وقال بيانا لذلك لدعواه أنه بموجب ذلك العقد كان قد استأجر المدعى عليه من مورثة وهى شقة سكنية بالطابق الثالث علوى بالعقار “…..”، وذلك لقاء أجرة شهرية قدرها 90 جنيها، وهذه الشقة عقب وفاة مورثه بموجب عقد القسمة المؤرخ 1 يناير 2016، وإذ تم إنذار المدعى عليه بحوالة الحق بتاريخ 1 أبريل 2021، ولرغبته في إنهاء عقد الإيجار فقد أنذر المدعى عليه بذلك بموجب إنذار مؤرخ 10 أبريل 2021 ولكن دون جدوى، ولذلك أقام دعواه.   

المالك يؤكد أن الشقة مؤجرة إيجار جديد وليس قديم

وفى تلك الأثناء – تداولت الدعوى بالجلسات أمام دائرة المساكن الكلية على النحو الثابت بمحاضرها، وبجلسة 29 مارس 2022 حكمت المحكمة بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى، وإحالتها إلى محكمة المنتزة الجزئية، وكيفت الدعوى بأنها أقيمت بطلب عدم نفاذ عقد مستمر وأن مدة العقد هي 59 سنة، ومن ثم تقدر الدعوى بإجمالى قيمة الأجرة المستحقة عن الفترة المتبقية من العقد.

وإذ لم يلق ذلك القضاء قبولا لدى المدعى، فطعن عليه بالاستئناف رقم 3097 لسنة 78 قضائية – استئناف الإسكندرية – والذى قضى فيه بجلسة 15 نوفمبر 2022 برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف، وإذ قيدت الدعوى برقمها الراهن، وتداولت بالجلسات حضر خلالها الخصمان – كل بوكيل – وقدم كل منهما مذكرة، وإذ تم ضم مفردات الدعوى الأصلية والإستئناف، وإذ قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم. 

المستأجر يؤكد أن العقد إيجار قديم

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن المحكمة تستهل قضاءها بالرد على ما آثاره المدعى بمذكرة دفاعه المقدمة لهذه المحكمة من أن عقد الإيجار سند الدعوى غير محدد المدة، ومن ثم تكون مدته هي المعينة لدفع الأجرة أي شهر، وإذ تم إنذار المدعى عليه بتاريخ 10 أبريل 2021 بعدم رغبته في التجديد، ولذلك فإن العقد يكون قد إنتهى بنهاية شهر مايو 2021.

واستندت المحكمة في قضائها على عدة أحكام لمحكمة النقض أبرزها الطعن رقم 7483 لسنة 82 قضائية، والذى جاء فيه: من المقرر بقضاء النقض أن الحكم بعدم الاختصاص القيمى والإحالة إلى المحكمة المختصة وفقا لنص المادة 110 من قانون المرافعات ينهى الخصومة كلها فيما فصل فيه وحسمه بصدد الإختصاص، إذ لا يعقبه حكم أخر في موضوع الدعوى التي أصدرته ويكون قابلا للإستئناف في حينه، فإذا لم يستأنف أصبح نهائيا والتزمت به المحكمة التي قضى باختصاصها ولو خالف حجية حكم سابق لها في هذا الشأن أو بنى على قاعدة أخرى غير صحيحة في القانون، لأن قوة الأمر المقضى تعلو على اعتبارات النظام العام.   

المالك يطعن في صورية عقد الإيجار وأنه مشاهرة

لما كان ذلك وكان الثابت من مطالعة الحكم الصادر من محكمة استئناف الإسكندرية بجلسة 15 نوفمبر 2022 في الاستئناف رقم 3097 لسنة 78 قضائية، أنه قد انتهى إلى القضاء بتأييد حكم محكمة أول درجة – الدائرة الكلية – القاضي بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى، وقد ورد بأسباب ذلك القضاء أن المحكمة قد أحالت الاستئناف على التحقيق لإثبات أن نية المتعاقدين بالنسبة لمدة عقد الغيجار – سند الدعوى – أن تكون 59 عاما، واستمعت إلى شهود الطرفين واطمأنت إلى شاهدى المستأنف ضده – المدعى عليه – وانتهت إلى أن مدة الإيجار هى 59 عاما وليس مشاهرة، وأن تكييف الدعوى هو طلب فسخ عقد الإيجار وليست دعوى طرد للغصب، ومن ثم تلتزم هذه المحكمة بحجية الأمر المقضى ويمتنع على الخصوم العودة للمجادلة في تلك المسألة من جديد أمام هذه المحكمة، ويكون ما آثاره المدعى في هذا الخصوص مفتقرا للسند القانوني السليم جديرا بالرفض.   

حكم قضائى بإستمرار عقد الإيجار استكمالاً لمدة 59 سنة كمدة إيجار

وأما عن الموضوع قالت “المحكمة”: فإنه لما كان من المقرر وفقا لنص المادة 147/ 1 من القانون المدنى أن: “العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا بإتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون”، كما أن المقرر بنص المادة 148/1 من ذات القانون على أنه: “يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية”ن ونصت المادة 150/1 من ذات القانون على أنه: “إذا كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها عن طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين”، كما نصت المادة 558 من ذات القانون على أن: “الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم”، ونصت المادة 598 من ذات القانون على أن: “ينتهى الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء”. 

لما كان ذلك وكانت المحكمة قد انتهت سلفا إلى إنهاء مقيدة بحكم محكمة الاستئناف في الاستئناف رقم 3097 لسنة 78 قضائية – استئناف الإسكندرية – من أن مدة عقد الإيجار سند الدعوى هي 59 عاما أى تنتهى عام 2063 ومن ثم يكون طلب المدعى بفسخ عقد الإيجار على سند من انتهاء مدته مفتقرا إلى السند القانوني الصحيح، مما تقضى معه المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الآوان.

لهذه الأسباب:

حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان، وألزمت المدعى المصاريف ومبلغ 50 جنيها أتعاب المحاماة.   

                             حكم ايجارات – 1